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コンサル事例05 

アパートオーナーの渡辺さん(2014.2.5)

<財産と家族構成>

財産構成:不動産70%・預貯金10%・生命保険20%
家族構成:本人75歳(相談者・職業/不動産賃貸業)・妻71歳・長女40歳


※相談概要


土地の有効活用と将来の相続税対策のため、13年前に大手ハウスメーカーにて賃貸アパート(3棟/38戸)を自用地に借入金で建築。メーカーによる一括借上げ・家賃保証なので、空室に悩むこともなく賃貸経営を続けてきた渡辺さん。
建築後10年経った時点で、メーカーから外壁塗装や室内リフォームの提案を受けて修繕したものの、その後空室による借上げ補償額の引下げを余儀なくされ、毎月の返済金とのバランスが崩れ始めました。同時にタイミング悪く設備等の老朽化に伴い、突発的な修繕維持費も掛かってきました。毎月の返済金不足分や修繕維持費は預貯金を取り崩すことで対応しているようで、今後の不安を抱えてご相談に見えました。


※対策と問題解決


<遊休地売却による借入金の圧縮を検討>

建築費用の大半は借入金で行ったため、ご相談時点で相続税が掛かる心配は全くありませんでした。税対策のために建てたアパートの借入金が結果として資産を圧迫していましたので、遊休地を売却して借入金を少しでも減らすようご提案させていただきました。


<対策の効果>

土地売却資金で借入金を圧縮することにより、毎月の返済額も減少し、家賃収入が見込めるようになりました。但し、今後返済が終わるまでの間の収入は可能な限り貯蓄していくことにより、修繕積立金や繰上げ返済源資に充てることにしました。

アドバイザーより

現在の賃貸市場は供給過剰傾向です。賃貸経営は会社経営と同じようなもので、当初の予定通りにならない場合もあります。また渡辺さんのように建築費用の大半を借入金で行なうリスクは非常に大きくなります。税対策の目的が結果的に自分の首を絞めることになってしまっては本末転倒です。

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